智通財經(jīng)獲悉，處于瑞典商業(yè)地產(chǎn)危機中心的Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB(SBB)遭到惠譽評級將其評級進一步下調(diào)5個級別至垃圾級，這是對其新任首席執(zhí)行官穩(wěn)定財務(wù)的努力的又一次打擊。惠譽周一將SBB信用評級下調(diào)至B-。這比同行標普全球給出的評級高一級，后者上個月將該公司的信用評級下調(diào)至CCC+，前景展望為負面。

盡管惠譽指出SBB的投資組合依然穩(wěn)固，但下調(diào)評級的同時警告稱，由于SBB難以籌集現(xiàn)金償還債券，可能會進一步下調(diào)評級。對此，SBB首席執(zhí)行官Leiv Synnes表示:“惠譽指出了我們強調(diào)的幾個短期內(nèi)需要處理的重要驅(qū)動因素。其中一個驅(qū)動因素是應(yīng)對明年到期債務(wù)的流動性。我對我們正在采取的改善SBB現(xiàn)狀和前景的行動充滿信心。”

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SBB目前背負著80億美元的巨額債務(wù)已成為加息一年來對這個北歐最大經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場影響的象征。在面臨資產(chǎn)價值突然下滑和融資成本上升的雙重挑戰(zhàn)后，這個建立在廉價信貸基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)帝國搖搖欲墜。

該行業(yè)目前正試圖找出如何償還巨額債務(wù)的辦法，投資者已經(jīng)注意到了這一點。SBB的債券長期處于低價交易，反映出垃圾級的評級水平。自去年年初以來，其股價已經(jīng)下跌了90%以上。斯德哥爾摩股市周二開盤時，SBB股價一度下跌6.8%，延續(xù)了周一16%的跌幅。

這家主要擁有公共部門建筑的公司在5月初失去了投資級評級，并一直在努力彌補未來12個月81億瑞典克朗(約合7.4億美元)的現(xiàn)金缺口。該公司的螺旋式下滑導致其首席執(zhí)行官在6月份更換。Synnes接替SBB創(chuàng)始人Ilija Batljan的CEO職位，并似乎將對公司高層進行全面改組，尋求制定一項可持續(xù)的商業(yè)計劃。

SBB首席財務(wù)官Eva-Lotta Stridh上周五宣布，她將離開擔任該職位七年的公司。在超低利率時期，Stridh曾幫助監(jiān)管SBB債務(wù)和資產(chǎn)基礎(chǔ)的擴張，但隨著利率飆升和投資者對其償債能力的擔憂，這種商業(yè)模式在今年早些時候開始瓦解。

在商業(yè)房地產(chǎn)估值不斷下降的情況下，SBB一直在尋求減輕資產(chǎn)負債表負擔的方法，包括資產(chǎn)處置，甚至將自己出售。惠譽周一表示，由于買家短缺，該公司在撤資方面“進展不足”，并補充稱，不利的房地產(chǎn)和資本市場狀況正在導致其現(xiàn)金狀況惡化。

例如，而在7月底，SBB突然終止了與加拿大資管公司Brookfield 就出售學校建筑投資組合51%股權(quán)的談判，反映出這家陷入困境的瑞典房東在填補日益逼近的資金缺口方面面臨的困難。 Brookfield已持有SBB EduCo AB公司49%的股份，將部分資產(chǎn)出售給Brookfield曾被視為重振這家地產(chǎn)商命運的關(guān)鍵。SBB曾在6月份表示，它已與Brookfield進行排他性談判，以出售該教育部門的剩余股份，并償還145億瑞典克朗的公司間貸款。SBB于2022年以92億克朗的價格將EduCo 49%的股份出售給Brookfield。 EduCo的戰(zhàn)略是投資和管理瑞典、丹麥、挪威和芬蘭公共教育部門的社會基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。該單元包括北歐地區(qū)的585處房產(chǎn)。

SBB處于房地產(chǎn)市場更廣泛動蕩的中心，因為全球各地的利率上升壓低了估值。該公司的問題有可能在瑞典成為一個更廣泛的問題，因為它擁有許多養(yǎng)老院和學校等公共部門建筑。 這家瑞典房地產(chǎn)公司的股價一度暴跌，扭轉(zhuǎn)了早些時候因資金缺口有望縮小而上漲的局面。而此前，SBB宣布了一項交易，通過向摩根士丹利管理的一只基金發(fā)售一個住宅單位的新優(yōu)先股，籌集2.28億美元。該公司債券也扭轉(zhuǎn)了早些時候的漲幅。

彭博分析師Tolu Alamutu在接受采訪時表示，該公司“現(xiàn)在面臨著更加緊迫的流動性挑戰(zhàn)”，“與Brookfield談判的結(jié)束可能會增加正在進行的債券持有人討論的緊迫性”。

惠譽表示，預(yù)計在出現(xiàn)有關(guān)提高流動性的消息后，將解除負面評級觀察。該公司有68億克朗的債券將于明年2月到期，因此時間緊迫。惠譽指出，下調(diào)SBB評級的原因是其“再融資風險加劇”，而非房地產(chǎn)投資組合惡化。該評級公司表示，由于長期租戶存在和受監(jiān)管的租金，這些資產(chǎn)“穩(wěn)定”。

惠譽表示，相比與那些“依賴于公開市場條件”的商業(yè)辦公地產(chǎn)公司的投資組合，SBB的投資組合“基本面對經(jīng)濟周期不那么敏感”。

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